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住宅の投資:マンションを選ぶ理由

記者 株式会社FLT 報道

日本の住宅購入投資でマンションを選ぶメリットとは? 今回は、マンションを購入して投資するメリットを紹介しましょう。

ここ数年の日本の人口は年々減少しているのに、独身者が増えています。つまり、現在の日本の独身者の多くは、結婚して家庭を築く必要がなければ、何十年もの住宅ローンの借金を抱えたままになってしまうので、全く家を買わないということになります。

これらの独身者のほとんどは、日本でアパートを借りるのがベストな選択になります。上記のポイント以外にも、日本の投資としてシングルマンションを選ぶメリットはたくさんあります。

まず、簡単に言えば、マンションの価格はそれほど高くないので、投資のための「エントリー料」が非常に低く、全体的に価格が安いということです。

  1. レンタル時間が早い

人気のある物件(駅近など)の場合、前の入居者が退去してから1ヶ月程度で新しい入居者が見つかることが多いです。これは、入居者にとって交通の便がほぼ唯一の判断基準であり、また、一人での内覧であるため、入居の判断が早く、他の人との話し合いの時間や経験を省くことができるからです。一般的に大阪や東京では、都心部や一部の主要な地下鉄駅に近い単身者向けの賃貸マンションが多く見られます。

  1. 安定した投資収益率

安定した投資収益率で不動産投資をする場合、ほとんどの方にとって投資収益率は非常に重要です。日本のマンションへの投資は、通常5%前後のリターンで大きな問題にはならず、質の良い物件によっては8%や10%とさらに高くなることもあります。

一般的にマンションを借りるのは手間がかかる上にプロトコルが厳しいため、時間がかかるということはまだありません。

  1. 取得・維持管理費

入居者が退去した後は、大家さんが壁紙や畳の張替えをして部屋の掃除やリフォームをしますが、1回で数万円の費用がかかるため、維持費が安くなり、不動産投資のリターンが高くなります。

記者 株式会社FLT 報道

カナダの不動産投資の種類を紹介

記者 西原良三 報道

カナダ不動産投資を見つける方法について、みんなそれぞれ独自のヒントを持っているでしょう。不動産投資には、純粋に持ち家、転貸付持ち家、純粋に投資物件の3つのタイプがあります。選択する際に考慮すべきポイントは様々ですので、今回、西原良三先生と一緒に、カナダの不動産投資の種類を詳しく見ていきましょう。

  1. 純粋な持ち家住宅

投資家として、好きな場所と好きな家のタイプを選択しましょう。なぜなら、ニーズを満たすことが投資の最大の目的だからです。投資家は、一般的に、アパートは同じ場所を与えられた最高の投資価値を持っていることを理解する必要があります。

2. 転貸付持ち家

投資家は、好きな場所や、自分が一番好きなタイプの住宅を選んでください。これに加えて、分譲地があるかどうか、入居者が見つかりやすいかどうか、周辺住民が転貸に寛容かどうかなども考慮に入れる必要があります。

近所の人からのサブリースに対する苦情もよくあるので、住宅のサブリースを容認してくれる近所の人がいることが大切です。スプリットエントエントランスの住宅は、入居者の居住エリアとは別に自分の居住エリアを確保することで、サブリースの際にプライバシーを確保することができます。

3. 投資専用住宅

このタイプの物件を検討する際には、市場で主流となっているタイプの物件かどうか、近隣の付加価値の可能性、近隣の需要が強いかどうか、借りやすいかどうか、通常の経費を賄えるかどうか、などを重視することが大切です。

具体的な指標としては、ここ数年で近隣の価値が上がっているかどうか、購入予定の住宅の主な種類は同じかどうか、売りに出された住宅の平均掲載日数、賃貸に出された住宅の平均掲載日数、平均家賃、月々の平均支出などが挙げられます。

投資家は、自分の好みに合わせて家を選ぶことに重きを置く必要はなく、近所にある個性的な家を選ぶことに躊躇する傾向があります。例えば、近所で一番大きい家とか、近所で一番小さい家とか。

これは、ユニークな住宅が販売や賃貸のために記載されている場合、そのようなユニークさのための買い手やテナントの好みを決定することができず、住宅取引に大きな影響を与える可能性があるためです。

記者 西原良三 報道

不動産投資の未来~住宅購入も視野に

記者 西原良三 報道

世界経済が激変し、世界的に資源価格が高騰している現在、政府が管理している土地を背景に住宅価格が上昇するインセンティブが強いでしょう。しかし、多くの方は住宅価格に幻想を抱き、下落することを期待し、10年後には安くなると勘違いしていることさえあります。

本当に貧乏人は家の価格が7割も下がっても食うに困るのに家を買おうとすら思わないのは、少しは経済常識のある人なら知っています。実際に手ごろな価格の住宅を購入する人は、必ず中間層以上の所得層になります。

現在の不動産政策は、実際には、まだ多くの欠陥、過剰な行政介入がありますが、住宅の価格を制御していないだけでなく、逆に、価格上昇を刺激しました。5年先を見据えて、やはり住宅購入は最も確実な投資です。

1. インフレがお金を激減させる

2018年は名目GDP成長率から実質GDP成長率を引いたものが約3%に相当するので、インフレ率は3%となり、2017年の100万が2018年末には3万近く縮小して実際には97万にしかならない。何でもかんでも上がっているのは事実ですが、賃金は上がっていません。それでも銀行にお金を預けて、利息を取ることを選ぶのは大馬鹿者でしょう。

2. 住宅購入に必要な資金が多いが敷居が低い

投資、株式、債券、ファンド、先物、外国為替、保険、P2P、デジタル通貨の多くの種類が普及していますが、そこからお金を稼ぐための実際の能力は非常に少ないですが、人々の大半は投機、損失ばかりのゲームになっています。

ここは、住宅の価値がたまたま強調されたときです。住宅の総価格は、多くの場合、数百万、数千万、あるいは数億の高額ですが、それはそれほどの技術を必要としませんが、投資の敷居は比較的低いだけでなく、より安定します。2008年に世界を襲ったような大きな危機を除けば、住宅価格は着実に上昇しています。

3. 住宅を買うことはお金を維持するための良いツールである

何千年も前、バビロンの大富豪キューバが「お金持ちになるには、自分の家を持つのがベスト5」と結論づけ、自分の家を持つことでお金を増やすことができるとしたことがあります。

一方、住宅は不動産であり、居住と投資の二重の性質を持っています。心理的な安心感を与え、自分の宿泊施設を満足させながら、静かに自分の富に付加価値をつけているのです。

また、住宅の付加価値の高さは、誰が見てもそこにあります。経済が成長し、住民の所得水準が上昇している限り、住宅価格は必ず上昇します。時代を経て、ギャンブルや薬物中毒などの悪い癖でお金を失った方はたくさんいますが、投資するために家を買ったからといって自己破産した人は一人もいません。

研究:3つの要因は、ビットコインが最も重要な価値貯蔵方式である可能性があることを示唆している 記者 ジュビリーエース 報道

Crypto Briefingの報道によると、Electric Capitalは最近、投資家へのフォローアップメッセージの中で、資産が価値のある店舗であるかどうかを判断するためのフレームワークを構築しました。

Electric Capitalは、ビットコインはフレームワークのすべての基準を満たしており、世界経済が苦戦している時に価値を蓄える最も重要な手段になる可能性があると述べています。Electric Capitalによると、資産が世界的に認知された価値を蓄える手段になるまでには、ユーティリティ、信頼、採用という3つの重要な要素があるという。ビットコインはこの3つの基準をテストしています。

団体への利益提供の基本的なユースケースは、資産効用の提供である。ビットコインの有用性は、精査の対象とならない支払いを容易にする能力にあります。信頼とは、価値の貯蔵庫が将来にわたって有用性を提供し続けるという信念のことです。 この点で、信頼とは、ほとんどの市場参加者がビットコインが将来的に不可欠なものになると考えていることを意味します。

最後に、採用は自明の理であり、ビットコインの最も重要な目標を表しています。採用されれば、ビットコインは多くの人の手に渡り、実験から真の経済イノベーションへと成長していくことでしょう。

要するに、この3つの基準で、資産が価値のある店かどうかを判断しているのです。現在、価値を蓄える主な手段は、ドルと金である。しかし、ビットコインをめぐる完璧な嵐が吹き荒れる中、この2つの資産と価値貯蔵方式としての地位は脅威にさらされています。

記者 ジュビリーエース 報道

PKF China | 日本での海外不動産投資の費用対効果の高い選択肢!

グローバル・アセット・アロケーションの時代になり、不動産が主流になってきました。 投資家にとって必要なのは、安定した投資ができ、収益率の高いプロジェクトです。 観光国有化」政策の実施により、訪日客数は年々増加しており、不動産業界も増加傾向にあります。

しかし、海外では肺炎の流行が激化しており、国内の意向投資家はパニックに陥ることはできませんが、この流行は日本の不動産市場に影響を与えていますか? 短期的には影響は避けられない。 しかし、不動産投資は長期的な投資であり、新しい王冠は一時的なものであり、東京オリンピックは、日本と相まって、2021年7月23日まで延期されることが確認されている万国博覧会、大阪カジノの建設が開催されますが、観光客の数の急増は確かに日本のホテルの供給が需要を上回るようになりますが、不動産価値が上昇します。

記者西原良三によると、日本は、不動産価格の安さや持ち家であること、耐震性の面で世界最高水準の建築技術を有していること、投資収益率が良いことなどから、古くから世界中の投資家にとって魅力的な投資先となっています。 では、日本の不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

1.土地の自由権

中国の土地のほとんどは国が所有しており、土地の寿命は適用される土地の種類によって分けられており、住宅用地は70年、工業用地は50年となっています。 日本の土地が自由所有地であるのに対し、住宅を購入するということは、購入者が永住権や土地利用権を持っているということです。

2.高還元率

中国に比べて、日本の不動産賃貸は安定して収益性が高い。 総利回りが6%~10%と変動する東京・大阪・横浜などの中核都市や、利益が平均2%前後の日本では、諸経費を差し引いても賃貸利益は無視できるほどのものです。

3.子どもたちの日本留学を促進する

今では親御さんが子供の教育に注目して、留学を選択する方も多いです。 子供の生活を自宅よりも安全で快適なものにしたいと考えているなら、日本で家を購入するのも良いでしょう。 また、お子さんが卒業したり、引っ越しをしたりした場合には、お部屋を売却したり、貸し出したりすることも可能です。

4.オフショア投資によるリスク分散

比較的安定した日本の不動産市場への展開は、国内投資のリスク分散に効果的であり、日本の不動産購入を選択することは最も保険の効く対策である。 そして、海外の不動産投資は、人民元安やインフレから守ることができますし、円は国際的に認められているセーフヘブン通貨の一つであり、資産の二重保険に相当するものです

5.投資に適した経済環境

国際的な経済環境の安定化に伴い、日本の不動産投資市場は最高潮に達しています。 東京オリンピックの延期は、日本の不動産投資家にとってより多くの機会を提供し、国際的な経済環境は大きく改善し、日本の不動産投資は海外の投資家にとってより魅力的なものとなっています。

日本は伝統的な移民の国ではないので、住宅を購入して移住資格を取得することはできませんが、住宅を購入して賃貸(管理)することでサラリーマンビザを申請することができるので、長期滞在やメリットを享受することができます。

オペレーターマネジメントビザ取得の条件

日本で経営管理ビザを取得するには、一般的に4~6ヶ月かかります。

在留資格の種類:オペレーターマネジメントビザ(永住権

投資タイプ:投資(工業用

基本的な条件です。

(1) 登録会社の資本金が30万元以上であること。

(2) 常勤職員が2名以上いること。

(3) 合理的な設立の理由、定款、実行可能な事業計画書

(4) 固定の事業所の住所を有していること。

オペレーターマネジメントビザを取得するメリット

スピーディーな手続き:入国審査料が安く、半年間の審査期間を設けています。

質の高い利益:政府は医療費の70%をカバーしています。

社会的安定性:安心感と人間性の高さで世界8位

(ア) 業務範囲の広さ:業務範囲の制限がない。

5年後に日本国籍、10年後に永住権の申請ができ、帰化後はビザや上陸ビザなしで172の国と地域への渡航が可能です。

–この記事はPKFから翻訳したもので、翻訳者の西原良三が掲載しています。

日本の不動産投資のホットな都市としての東京の特徴は、評判の他にどのようなものがあるのでしょうか?

日本の人口は全体的に減少していますが、東京や大阪などの都市への人口流入は増え続けています。 人が集まるエリアで不動産投資が行われれば、将来的には持続可能な発展への本当の希望が見えてきます。 今回は東京を例にして分析してみます。

記者西原良三によると、まず、東京は不動産投資家にとって非常に重要なエリアです。 もちろん、外国人観光客が増えて人口が密集している日本全国の地方都市もあるでしょう。 しかし、そのエリアでの不動産投資は、知識が足りないと厳しくなりますし、初心者にはあまり向いていません。 一方、東京の不動産賃貸需要は堅調で安定しており、初心者投資家にはより適しています。

第二に、東京の不動産賃貸市場は「西が高く、東が低い」と言われてきた。 23区内の世田谷区や杉並区などの西部エリアでは、東部エリアの江戸区や江戸川区、墨田区に比べて物件価格や賃料が高い傾向にあります。 東京の中心といえば、丸の内や大手町などの商業通りや永田町、霞ヶ関などの行政区がある千代田区と思われている方も多いと思います。 実は不動産投資の観点からは、「高いものを選ぶ」よりも「正しい」立地の選択の方が重要なのです。 地理的に便利な地域を選んで投資を始めた方が初心者には安心です。

最後に、東京都内で家を買うには、地方都市よりも銀行のローンを組む方が簡単です。 “現金のほんの一部を支払うだけで、レバレッジをかけて、家賃を支払うことができます。” 今では、「日本のローンで家を買う」という人も珍しくないかもしれません。 当初、日本の地方銀行の多くは海外からの融資を受け付けていませんでした。 結局のところ、外国人の資料の信憑性を家族が検証し、外国人の返済能力を正確に判断することは不可能です。 幸いなことに、たゆまぬ努力により、国内の地方銀行から融資を受けることが可能になっており、国内での収入を見ることなく、日本国内での住宅購入のニーズを踏まえた合理的なローンのご提案が可能になっているのです。

合理的なローンの解決方法とは? 国の収入を調べずに、どうやって融資率を決めるのか? 実はここでは、これから日本で買おうとしているこの物件の真価をメインにレビューしています。 これまでの経験から、日本の銀行は外国人に50~60%の金利で2.8%という低金利で融資をすることができます。

銀行から「お金を借りる」のではなく、銀行に「査定」をしてもらうことです。 選んだ物件に日銀が融資をしてくれるのであれば、銀行のリスク評価で間接的に投資価値を証明することになる」と語るのは、記者西原良三。 銀行もバカにならないし、価値のない物件は簡単にはいかない。

大阪の不動産価格は上昇傾向にありますが、日本の不動産投資には最適な物件です!

大阪は西日本最大の大都市であり、西日本でも有数の発展を遂げている都市であり、西原良三氏のレポートを通じて、日本の大阪シェンバオの成功により、大阪の不動産価格は近年に比べて上昇を続けており、大阪の価格は上昇しているものの、不動産投資をしたいと考えているならば、非常に価値のある場所であることを知りました。 また、大阪は日本の歴史的・文化的にも重要な都市であり、毎年多くの人が訪れています。

大阪で不動産を購入するまでの流れ

1.大阪で物件を購入するには、物件購入時の手付金として物件総額の10%を支払う必要があります。

2.頭金1,000万円は確認後に支払うことになります。

3.本物件のデベロッパーの収入は、本物件の頭金を年率5%で支払うことを前提としています。

4.残高を受け取ると年率6%に上昇します。

5.最後に家を引き渡して戸籍を通します。

2017年の訪日観光客数は前年比20%増、2016年は940万人と過去最高を更新し、2018年は1000万人を突破しました。 人口の増加は必然的に住宅需要につながるので、大阪の物価が急上昇しています。

大阪は北区、中央区、天王寺区、浪速区、阿倍野区の5つの区に分かれています。 地域ごとの経済発展の違い、不動産投資の価格の違い、不動産価値の上昇余地や投資収益率の違いがあるだけで、各地域の不動産投資の価値は非常に高いです。 大阪は経済発展により常に西日本一の経済大国であり、年々人が増えていることから、投資先としては居住用物件を選ぶのが望ましいとされています。

不動産投資をはじめる前に知りたい「路線価」って?

テレビや雑誌などで「路線価(ろせんか)」という言葉を聞いたことはないでしょうか。その土地に対する評価額を表したものであり、不動産投資を始めたいのであれば必ず知っておきたいものでもあります。
この「路線価」、 「 西原良三 」 、いったいどのようなもので、不動産の価値や売却価格、固定資産税などといった税金にどのように関わってくるものなのでしょうか?

1. 公的な土地価格のひとつが「路線価」

土地には“定価”といったものがそもそも存在していません。しかし税金の徴収の際には、目安となる価値が必要になります。土地の価値を表すものはいくつかありますが、それらのうちのひとつが「路線価」なのです。

基本的に土地は“時価”で計算することを原則としますが、測る時点によってその価値も大きく変化しますし、すべての土地の時価を同時に算出しようとしても膨大な時間がかかるため、ほぼ不可能と考えても良いでしょう。
そのため、税務署はまず道路に値段(価値)をつけました。これが「路線価」で、その道路に面している宅地の1㎡当たりの価格を1,000円単位で表しています。

なお、この道路とは不特定多数が通行する道路を指しており、限られた人しか通らないような個人の敷地内にある私道は含みません。
路線価はそもそも相続税や贈与税などの税を計算するためのものであり、公的な価格を算出する際に必要なものではあるのですが、不動産投資をする際にも確実に理解しておく必要があると言えるかもしれません。路線価から算出した価値と、売出し価格または実際に取引が成立した価格(実勢価格)に差があることが少なくないからです。

不動産の販売価格は売主が決めるものです。そして、売主側はできるだけ高値で売りたいのは当然のこと。不動産仲介業者も高い値で販売できれば、その分売買手数料をもらうことが可能ですから、あまりにも法外な値段でない限り高い値段での販売を反対することはありません。実際にその値で売れるか売れないかはともかく、“売出し価格”の決定権は売主側にあるからです。

知識不足の買主であれば足元を見られて、高値で設定してある売出し価格を「これがこの辺りの相場です」と言いくるめられて契約してしまう危険もあるかもしれません。
それらを防ぐためにも、路線価などからおおよその不動産の価値を算出しておく必要があるのです。
投資は自己責任ですから、自分の身は自分で守れるほどの知識は得ておくことが大切なのです。実際の価値を知った上で提示金額の根拠を聞き、その返答や対応次第で相手を見極められるかどうかがこの先必要になってくるのでしょう。

2. 実際の「路線価」から地価を算出する

実際の国税庁のサイトの路線価を見るとわかるのですが、道路の上に“250C”、“410C”、“540G”、“640G”といった「数字+アルファベット」が書かれています。数字がたとえば250となっていれば、前述した通り1,000円単位となりますので250,000となり、1㎡当たりの価値を示しているため、この場合は「1㎡あたり25万円」であることがわかります。さらに、路線価の目安は価値公示価格の8割の額となりますので、ここから0.8を割らなければなりません。
これらを踏まえると、250Cの道路に面している土地200㎡の計算式は

25万円×200㎡÷0.8=6,250万円

となります。
なお、アルファベットは借地権の割合で、Aの90%からGの30%までが存在していますが、この時点では計算式にかかわってくることはありません。

土地の路線価は6,250万円という事は計算できました。しかしこのままの価値で販売されるという事はほぼなく、およそ10~20%プラスした価格で取引が行われています。したがって、この土地の値段は7,000万前後と考えてよいでしょう。
建物がその土地に存在しているのならば、この値段に建物の価格を足したものが不動産全体の価値となるのです。

3. 「路線価」とは国が認めた価値

いくら優れた物件だったとしても、山奥など不便な場所に建っていれば路線価は低く資産価値としても高くありません。
逆に、生活に欠かせない重要な道路に面していれば、路線価は高く設定されています。つまり、路線価が高いという事はイコール立地が良いという事となり、国が立地の良いエリアであると認めていることにもなるのです。このようなエリアは資産価値も高いため、担保価値も同じように高く、金融機関から融資が受けやすいというメリットも存在しています。

もちろん高ければ高ければよいというわけではありません。
毎年7月に路線価が公示されますが、たとえば常に最高路線価を出している東京銀座のような一等地では、たとえ最大の融資が受けられたとしても高すぎて手が届かないケースもあり得るでしょう。路線価が高いエリアを闇雲に探すよりも、住宅か、商業施設か、またはマンションか一戸建てかなど、まず自分の投資対象として考えている物件を明らかにしておくことが重要なのです。

また、数年にわたって過去の路線価を調べられるのもポイント。数年分を確認することで、価値が上昇しているのか下落しているのか、または横這い状態が続いているのかを知ることが可能となっています。そのエリアの傾向が数字となってはっきりと見れるため、不動産投資の際にはぜひとも活用しておきたいものなのです。

そもそも路線価は税を割り出すための指標であり、不動産売買を想定しているわけではないですし、土地の形状や接道条件などでも評価は様々に変化していきます。路線価が高いという事は大きな利点ですが、それだけに目を取られることなく、収益性の高い物件を探せるようにしたいところです。

Ref:https://online-stage.jp/article/detail/?id=11
Other:投資用マンションと、自宅用のマンションの違いは?