記者　西原良三　報道

海外不動産への投資が流行しているが、業界では海外投資のホットスポットや不動産価格が近年の高値を更新しているところが多く、海外投資家が新たなチャンスにシフトし始めているといいます。

青山メインランドの社長西原良三氏は、東南アジア諸国（AEC）の協会は、タイ、マレーシア、カンボジア、ベトナム、他のASEAN諸国最近不動産投資のパフォーマンスは、ヨーロッパや米国で失われていないなどの操作を開始していると述べました。

今後も国際的な投資機関や国内の大企業がASEAN経済の離陸列車に乗り込むことが予想され、不動産投資の人気が高まることが予想されます。

これまでとは異なり、クアラルンプール、マレーシア、シンガポール、ジャカルタ、インドネシアなどの南アセアンが中心であったが、今後数年でマニラ、フィリピン、バンコク、タイ、カンボジアなどの北中アセアンにも焦点が拡大することに加え、外国人がミャンマーで不動産アパートを所有できるようになったことで、価格ベース期間の低さから国際的な投資のホットスポットになることが期待されています。

これまで投資家は東京の中核5地区に投資を集中させてきたが、ここ1年ほどで中核5地区が急上昇していると西原良三氏は言います。

ニューヨークやサンフランシスコを中心としたアメリカでの不動産投資については、景気回復に牽引されたニューヨークはここ数年で大幅に上昇したが、住宅プロジェクトはまだ2008年以前の水準には戻っていません。利上げを開始するには、ドルは、ニューヨークの住宅価格の一般的な期待はまだ上昇するためにかなりの余地を持っている、今年は全国の投資家の焦点のまま強化していくことが期待されています。

ニューヨークのマンハッタンは、4～5％の総賃貸資産化率と再販のしやすさから、米国内はもちろん、世界中の不動産投資家にとってもプライムターゲットとなっています。以前は投資家はマンハッタンのミドルオーダーの家が中心でしたが、現在ではミドルオーダーの家の平均価格は1世帯あたり187万ドルと敷居が高くなっています。

オーストラリアは、シドニーとメルボルンを中心に、近年の海外投資のための大きなホットエリアですが、西原良三氏は、過去数年のシドニーとメルボルンのため、住宅価格があまりにも速く上昇しました。多くのオーストラリアの投資家は、オーストラリアの第3の都市ブリスベンにシフトする、国際投資もヒートアップすると予想されています。

過去30日間で、シカゴ・マーカンタイル取引所（CME）のビットコイン契約量は10倍以上増えており、ビットコインオプションの契約額は5月11日の万ドルから6月10日には3億7300万ドルに増えました。また、6月5日から10日まで6日連続で過去最高を更新しました。

CME先物の大幅な伸びは、機関投資家の対合ビットコイン規制への関心が急速に高まっていることを示しています。好調な伸びにもかかわらず、CMEの広報担当者は「暗号通貨製品をさらに発売する計画はない」とコメントしました。そのため、現在のCMEグループの暗号通貨製品はビットコインに限定されています。

CMEは2020年初めにビットコインオプション製品を発売したばかりで、現在はフラットハウス契約(フラットハウスデリバティブの契約総数)で、ビットコイン市場の20% 以上を占めています。Skew によるとCMEは現在、世界最大の暗号通貨オプション取引所に次ぐ世界第2位のオプション市場である。

ロサンゼルスに本社を置くBlockhead Capital のマネジングパートナーMatt Kaye氏は  CMEのオプション市場の成長について、「機関投資家がビットコインに介入しているという強いシグナルだ。しかし、CMEは資本コストが高く、週末は取引しない」といいます。

下図に示すように、CMEの市場占有率は増加する一方で市場占有率は減少しています。1月以降、LedgerX、Bakkt、OKEx などのビットコインオプション取引所はほぼ横ばいでした。

オプションに加えて、CMEのビットコイン先物契約も同様に堅調な成長を示しており、成長率、全体の成長率はほぼ前年同期を上回っています。他のすべてのビットコインデリバティブプラットフォーム機関投資家のビットコインデリバティブ市場への参入が続く中、CMEのビットコイン先物取引量は過去30日間で増加しており、ビットコイン先物取引プラットフォームの数は過去1年間で20％以上増加しています。

記者　西原良三　報道

2020年新型コロナウイルスの拡大は、世界的な活動を停滞させ、世界経済に深刻なダメージを与え、あらゆる種類の投資商品の下落を招いています。その影響を受け、不動産がダウンしているのか、それともまだ希望があるのか？

不動産は不況でショックを受けることになるのは当然である

不動産は景気の状態を測る重要な指標であり、一般的な環境が悪くなると不動産市場は苦戦します。

新興国の中でもタイなどは、アジア金融危機の際にソロスなどの国際的なハゲタカ集団による通貨略奪の被害を受け、1997年と1998年のGDP成長率はそれぞれマイナス2.8％、マイナス7.8％となりました。タイ経済の崩壊は不動産市場の下落を伴い、住宅価格指数は1997年に122.46、1999年に83.19となり、2008年の金融津波では、経済成長率は2007年の5.4％から1.7％、-0.7％に低下し、不動産指数は102.02から90.92と10％低下しました。

欧米でも不動産は経済的な影響から逃れられません。

米国の経済成長率は2008年の1.87％から-2.53％に低下し、住宅価格指数は100を割り込みました。イギリスのGDP成長率は前年の2.431％から-4.248％に低下し、不動産市場は21.37％の下落となりました。

不動産の回復スピード：新興国が欧米を上回る

不動産は景気に左右され、国の発展度合いによってリバウンド率が大きく異なります。米国の不動産市場が2008年の嵐の前の水準に戻るのに8年かかり、イギリスの不動産市場は2008年の嵐の後の2014年までかろうじて100以上の水準に戻り、2007年の高値は不可能な道となりました。

一方、新興国の不動産市場の回復は早く、タイの不動産市場は1年、2年でそれぞれ下落傾向を反転させています。

東南アジアは新型コロナ後の財産ルネッサンスの可能性が大きい

近年、東南アジアは過去10年間の平均GDP成長率が5.35％と、多くの経済界で好成績を収めています。2019年11月のIMF予測によると、同地域も今後5年間は5％以上の成長率で推移すると予想されています。GSCシフト効果と相まって、国際的な製造業のベトナム、タイ、インドネシアなどへの生産拠点の移転が進むことで、新たなグローバル生産拠点となることが期待されています。

また、東南アジアは、中国、インド、アフリカ、ヨーロッパに次いで世界第5位の人口規模を誇る若年層が多く、年齢の中央値は30.2歳となっています。

その結果、東南アジアは次の地域経済圏と見られています。このような優れた条件が揃っていれば、東南アジアの不動産はすぐに回復する可能性が高くなります。

海外投資家にとっては為替レートが重要な考慮事項であり、為替リスクのない市場を慎重に選ぶ必要がありますが、米ドルを利用するカンボジアは東南アジアへの投資先としては好都合です。安定した為替レートの市場への投資だけが、為替差損による確立された利益の浸食を避けながら、収益性を確保することができます。

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