記者 株式会社FLT　報道

アメリカで不動産投資をする日本人が増えているが、不動産を保有している外国人が亡くなった後、彼のアメリカでの資産（主に不動産）が6万ドル以上になると、相続税を払わなければならないこと、税率が40％であること、財産を相続する前に現金で相続税を払うために、死後9ヶ月後に706NAという申告書を記入しなければならないことを知らない人も多いだろう。

生前に生命保険に加入していれば、相続税を支払うための現金がないと悩まなくても、補償金を使って相続税を前倒しで支払うだけで、相続財産を手に入れることができるので、事故のリスクを防ぐことができます。

金融商品の基礎構造としての保険は、ゲートキーパーの役割を持ち、保険の保護、負債に対するヘッジ、結婚、事業会社のリスク、家族の遺産などがそれに続きます。

米国保険のメリット分析

1. リスク回避＋情報セキュリティ

適切な計画を立てることで、潜在的な結婚リスクや個人事業の合従連衡リスクを効果的に回避することができ、家計の富を効果的に分離することができます。

2. 長い歴史＋規制遵守

アメリカは1760年に最初の保険契約が発行されてから260年近くの歴史があり、多くの保険会社が100年以上の歴史を持つなど、非常に成熟した堅牢な市場であること、アメリカは世界で最も先進的な金融システムと規制システムを持ち、保険は最も厳しい業界の一つであること、などの特徴があります。

3. 先進商品＋ハイレバレッジ

アメリカンインシュアランスは、世界有数の製品設計を持っており、例えば、IUL、ボトムロック利子、値はいつでも使用することができ、アメリカンインシュアランスは、高レバレッジプロパティを使用して、富裕層の顧客のニーズに合わせて調整することができ、高クレーム保護の数千万ドルまで設定します。

記者 株式会社FLT　報道

記者　西原良三　報道

カナダの不動産投資を見つける方法について、みんなそれぞれ独自のヒントを持っているでしょう。不動産投資には、純粋に持ち家、転貸付持ち家、純粋に投資物件の3つのタイプがあります。選択する際に考慮すべきポイントは様々ですので、今回、西原良三先生と一緒に、カナダの不動産投資の種類を詳しく見ていきましょう。

1. 純粋な持ち家住宅

投資家として、好きな場所と好きな家のタイプを選択しましょう。なぜなら、ニーズを満たすことが投資の最大の目的だからです。投資家は、一般的に、アパートは同じ場所を与えられた最高の投資価値を持っていることを理解する必要があります。

2. 転貸付持ち家

投資家は、好きな場所や、自分が一番好きなタイプの住宅を選んでください。これに加えて、分譲地があるかどうか、入居者が見つかりやすいかどうか、周辺住民が転貸に寛容かどうかなども考慮に入れる必要があります。

近所の人からのサブリースに対する苦情もよくあるので、住宅のサブリースを容認してくれる近所の人がいることが大切です。スプリットエントエントランスの住宅は、入居者の居住エリアとは別に自分の居住エリアを確保することで、サブリースの際にプライバシーを確保することができます。

3. 投資専用住宅

このタイプの物件を検討する際には、市場で主流となっているタイプの物件かどうか、近隣の付加価値の可能性、近隣の需要が強いかどうか、借りやすいかどうか、通常の経費を賄えるかどうか、などを重視することが大切です。

具体的な指標としては、ここ数年で近隣の価値が上がっているかどうか、購入予定の住宅の主な種類は同じかどうか、売りに出された住宅の平均掲載日数、賃貸に出された住宅の平均掲載日数、平均家賃、月々の平均支出などが挙げられます。

投資家は、自分の好みに合わせて家を選ぶことに重きを置く必要はなく、近所にある個性的な家を選ぶことに躊躇する傾向があります。例えば、近所で一番大きい家とか、近所で一番小さい家とか。

これは、ユニークな住宅が販売や賃貸のために記載されている場合、そのようなユニークさのための買い手やテナントの好みを決定することができず、住宅取引に大きな影響を与える可能性があるためです。

記者　西原良三　報道

記者　西原良三　報道

世界経済が激変し、世界的に資源価格が高騰している現在、政府が管理している土地を背景に住宅価格が上昇するインセンティブが強いでしょう。しかし、多くの方は住宅価格に幻想を抱き、下落することを期待し、10年後には安くなると勘違いしていることさえあります。

本当に貧乏人は家の価格が7割も下がっても食うに困るのに家を買おうとすら思わないのは、少しは経済常識のある人なら知っています。実際に手ごろな価格の住宅を購入する人は、必ず中間層以上の所得層になります。

現在の不動産政策は、実際には、まだ多くの欠陥、過剰な行政介入がありますが、住宅の価格を制御していないだけでなく、逆に、価格上昇を刺激しました。5年先を見据えて、やはり住宅購入は最も確実な投資です。

1. インフレがお金を激減させる

2018年は名目GDP成長率から実質GDP成長率を引いたものが約3％に相当するので、インフレ率は3％となり、2017年の100万が2018年末には3万近く縮小して実際には97万にしかならない。何でもかんでも上がっているのは事実ですが、賃金は上がっていません。それでも銀行にお金を預けて、利息を取ることを選ぶのは大馬鹿者でしょう。

2. 住宅購入に必要な資金が多いが敷居が低い

投資、株式、債券、ファンド、先物、外国為替、保険、P2P、デジタル通貨の多くの種類が普及していますが、そこからお金を稼ぐための実際の能力は非常に少ないですが、人々の大半は投機、損失ばかりのゲームになっています。

ここは、住宅の価値がたまたま強調されたときです。住宅の総価格は、多くの場合、数百万、数千万、あるいは数億の高額ですが、それはそれほどの技術を必要としませんが、投資の敷居は比較的低いだけでなく、より安定します。2008年に世界を襲ったような大きな危機を除けば、住宅価格は着実に上昇しています。

3. 住宅を買うことはお金を維持するための良いツールである

何千年も前、バビロンの大富豪キューバが「お金持ちになるには、自分の家を持つのがベスト5」と結論づけ、自分の家を持つことでお金を増やすことができるとしたことがあります。

一方、住宅は不動産であり、居住と投資の二重の性質を持っています。心理的な安心感を与え、自分の宿泊施設を満足させながら、静かに自分の富に付加価値をつけているのです。

また、住宅の付加価値の高さは、誰が見てもそこにあります。経済が成長し、住民の所得水準が上昇している限り、住宅価格は必ず上昇します。時代を経て、ギャンブルや薬物中毒などの悪い癖でお金を失った方はたくさんいますが、投資するために家を買ったからといって自己破産した人は一人もいません。

日本の人口は全体的に減少していますが、東京や大阪などの都市への人口流入は増え続けています。 人が集まるエリアで不動産投資が行われれば、将来的には持続可能な発展への本当の希望が見えてきます。 今回は東京を例にして分析してみます。

記者西原良三によると、まず、東京は不動産投資家にとって非常に重要なエリアです。 もちろん、外国人観光客が増えて人口が密集している日本全国の地方都市もあるでしょう。 しかし、そのエリアでの不動産投資は、知識が足りないと厳しくなりますし、初心者にはあまり向いていません。 一方、東京の不動産賃貸需要は堅調で安定しており、初心者投資家にはより適しています。

第二に、東京の不動産賃貸市場は「西が高く、東が低い」と言われてきた。 23区内の世田谷区や杉並区などの西部エリアでは、東部エリアの江戸区や江戸川区、墨田区に比べて物件価格や賃料が高い傾向にあります。 東京の中心といえば、丸の内や大手町などの商業通りや永田町、霞ヶ関などの行政区がある千代田区と思われている方も多いと思います。 実は不動産投資の観点からは、「高いものを選ぶ」よりも「正しい」立地の選択の方が重要なのです。 地理的に便利な地域を選んで投資を始めた方が初心者には安心です。

最後に、東京都内で家を買うには、地方都市よりも銀行のローンを組む方が簡単です。 “現金のほんの一部を支払うだけで、レバレッジをかけて、家賃を支払うことができます。” 今では、「日本のローンで家を買う」という人も珍しくないかもしれません。 当初、日本の地方銀行の多くは海外からの融資を受け付けていませんでした。 結局のところ、外国人の資料の信憑性を家族が検証し、外国人の返済能力を正確に判断することは不可能です。 幸いなことに、たゆまぬ努力により、国内の地方銀行から融資を受けることが可能になっており、国内での収入を見ることなく、日本国内での住宅購入のニーズを踏まえた合理的なローンのご提案が可能になっているのです。

合理的なローンの解決方法とは？ 国の収入を調べずに、どうやって融資率を決めるのか？ 実はここでは、これから日本で買おうとしているこの物件の真価をメインにレビューしています。 これまでの経験から、日本の銀行は外国人に50～60％の金利で2.8％という低金利で融資をすることができます。

銀行から「お金を借りる」のではなく、銀行に「査定」をしてもらうことです。 選んだ物件に日銀が融資をしてくれるのであれば、銀行のリスク評価で間接的に投資価値を証明することになる」と語るのは、記者西原良三。 銀行もバカにならないし、価値のない物件は簡単にはいかない。