記者 株式会社FLT　報道

アメリカで不動産投資をする日本人が増えているが、不動産を保有している外国人が亡くなった後、彼のアメリカでの資産（主に不動産）が6万ドル以上になると、相続税を払わなければならないこと、税率が40％であること、財産を相続する前に現金で相続税を払うために、死後9ヶ月後に706NAという申告書を記入しなければならないことを知らない人も多いだろう。

生前に生命保険に加入していれば、相続税を支払うための現金がないと悩まなくても、補償金を使って相続税を前倒しで支払うだけで、相続財産を手に入れることができるので、事故のリスクを防ぐことができます。

金融商品の基礎構造としての保険は、ゲートキーパーの役割を持ち、保険の保護、負債に対するヘッジ、結婚、事業会社のリスク、家族の遺産などがそれに続きます。

米国保険のメリット分析

1. リスク回避＋情報セキュリティ

適切な計画を立てることで、潜在的な結婚リスクや個人事業の合従連衡リスクを効果的に回避することができ、家計の富を効果的に分離することができます。

2. 長い歴史＋規制遵守

アメリカは1760年に最初の保険契約が発行されてから260年近くの歴史があり、多くの保険会社が100年以上の歴史を持つなど、非常に成熟した堅牢な市場であること、アメリカは世界で最も先進的な金融システムと規制システムを持ち、保険は最も厳しい業界の一つであること、などの特徴があります。

3. 先進商品＋ハイレバレッジ

アメリカンインシュアランスは、世界有数の製品設計を持っており、例えば、IUL、ボトムロック利子、値はいつでも使用することができ、アメリカンインシュアランスは、高レバレッジプロパティを使用して、富裕層の顧客のニーズに合わせて調整することができ、高クレーム保護の数千万ドルまで設定します。

記者 株式会社FLT　報道

記者　西原良三　報道

国際的な舞台で投資の視野を広げる人が増えている中、イギリスの不動産は注目を集めており、特に投資家に人気があります。ということで、イギリスで家を購入する際の住宅保険とは何なのか、保険料を安くするにはどうすればいいのか、今日はサクッと見てみましょう。

イギリスでは、家が関係する保険は4種類あります。

1. 建物保険（buildings insurance）：建物自体、レンガや石材で造られた什器や建具に対する保険です。
2. コンテンツ保険（contents insurance）：建物に追加した家具や家電などの家財道具の保険、建物保険はフリーオーナーの場合のみ必要ですが、内容物保険は持ち家と賃貸人の両方に配慮した保険です。
3. 住宅ローン支払保障保険：「毎月の住宅ローンの支払いを怠ると、財産が差し押さえられる可能性がある」という忌み嫌われているようにも聞こえるし、親近感が湧きます。しかし、空は常に限界ですが、それはまさに住宅ローン支払保護保険（MPPI）のために存在するものです。そして、MPPは60日以内に支払いを開始しますので、MPPIが効くまでの最大2ヶ月間は月々の支払いを自分で用意するだけで、開始後は最低でも12ヶ月間は継続します。
4. 生命保険（Life Assurance）：生命保険も住宅ローンを組んでいる人にとっては重要な保障であり、多くの住宅ローン会社が借り手に生命保険に加入することを主張しています。生命保険は不要と思われるかもしれませんが、ポイントは、自分に何かあったときに、大切な人が保護された家を維持するために生命保険を利用することです。養老ローンを組んでいる人は、追加で生命保険に加入する必要はありません。 終末期の病気の給付金は余計な費用がかからないので、終末期の病気と診断されても、死亡時には保険金が支払われることになります。保険料の免除とは、非自発的に失業したり、病気で働けなくなったりした場合、失業や病気の保障がなくても、生命保険料が自動的に支払われ続けることを意味します。

では、住宅保険をお得に加入するためにはどうすればいいのでしょうか？

1.建物の「再構築価値」を正しく保険に入れることで、多くのお金を節約することができます。宅建保険でよく間違われるのが、建物の「時価」に保険をかけることです。つまり、人々は英国の不動産の市場価格に対して保険をかけることになりますが、その再建価格ではありません（建物が破壊された場合、不動産を再建するための費用、主に建築材料、人件費、建築家の費用は、あなたの家が再建されている間、一時的な家で生活するための費用もカバーする必要があります）。

2. 無保険のコンテンツ保険に加入すると、保険金の請求が少なくなります。保険未加入の持ち物は、多くの人が陥りがちなミスで、請求をする必要があるときに、実際の持ち物の価値よりも低い金額を支払わされてしまうことになりかねません。例えば、あなたは£20,000のための不動産を保証しますが、あなたは実際に家の中に£40,000の価値のあるコンテンツを持っている場合、あなたはクレームを行う必要がある場合にのみ、実際の値の半分を得ることができます。
3. 月々の支払いは高金利のローンです。月々の支払いは基本的に高金利のローンを一括で返済するか、低金利のクレジットカード（もっと言えば金利0％のクレジットカードで支払いをする方が費用対効果が高い場合が多いです）を利用して、1年以内にカードローンを完済できるかどうかだけを確認しておきましょう。
4. 早めに見積もりを取った方が有利かもしれません。保険会社によっては、条件が変わらないことを条件に、最大90日まで見積もり価格を維持できるところもあります。このように、保険料が上昇する傾向にある中で、早期に見積もりを取得することは、通常、より安い保険料で結果を得ています。

5.自動更新は避けるか、せめて値段だけでも言い合いになるようにしましょう。保険会社は多くの場合、新規顧客には最高の価格を提示しますが、契約を自動更新する既存顧客に対しては、人々の惰性を利用して年々値上げをしていきます。自動更新を避けることで、より良い価格で購入できることが多いです。

ネットで価格を比較して、保険会社を乗り換えた方がお得な価格を見つけることは可能ですが、保険会社を乗り換えたくない場合は、電話を取って値切り交渉をすることが、保険料を下げるチャンスになる可能性が高いです。それでも、上記のような手順を踏んで、納得のいく金額を提示してもらってからハグしましょう。

記者　西原良三　報道

記者　西原良三　報道

バフェット氏のグループは、スペインの不動産業界への参入を目指し、スペインのコスタ・デル・ソルにある現地エージェントを初めて購入しました。彼らの目標は「ヨーロッパのフロリダ」を作ることで、評判の良いスペイン人や外国人をターゲットにしています。

バフェットの不動産部門は、高級住宅を専門とするコンサルティング会社の助けを借りて1年前にスペインに上陸し、最初の現地エージェントを獲得した後、バフェットは不動産の足跡を拡大するためにスペインでのビジネスチャンスを模索し続けています。

バフェットの不動産部門は、世界中から豪華な旅行者が集まるスペインのコスタ・デル・ソルに上陸し、スペインでの事業拡大を続ける同社の出発点となりました。

バフェットのチームは、バレアレス諸島、カナリア諸島、地中海沿岸の3つの特定の地域に焦点を当てて、スペインでの機会を探しています。

彼らは、首都や沿岸部の高級住宅を探しているスペイン人、スペインでの定住や休暇を恒久的に探している外国人、不動産部門で利益を上げようとしている投資家などをターゲットにしていることで知られています。

記者　西原良三　報道

記者　西原良三　報道

この国では、不動産開発業者や分譲地、その後の販売代理店が、あらゆる人生の歩みからケニア人の夢と野望を取り込むことで繁栄しています。

株を所有しているアメリカ人や年金を所有しているイギリス人、貴金属を所有している旧ソビエト共和国とは異なり、ケニア人の間では不動産が大きな価値のある資産となっています。

遠方の埋蔵地に対する楽観と先見の明、地域の将来の発展への期待、都市部の無計画開発の購入は、何千人もの人々が新たな方法で不動産所有の道に入る機会を提供してきました。

ねずみ講詐欺師が無実のケニア人を騙した後、一部の著名な土地業者や無計画な崩壊が全国的に注目されるようになり、著名な建設業者が街中のきらびやかな看板で晒され、2人の不動産業者が他の開発から何十キロも離れた場所に物件を作っていたり、アパートを売る前の建設業者による地鎮祭が相変わらず増殖していました。

また、細分化機関から直接支払いプランを購入する場合、遠隔地の細分化ロットの購入にも保証金が必要となり、OptivenではUIP属性の38％、ユーザーネーム属性の28％が必要となり、Safaricom Investment Cooperativeでは揮発性の高い保証金が必要となっています。

長期返済プランを提供する際に、前金を必要とすることのメリットとデメリットは何でしょうか？

Austin Kellyの調査によると、不動産購入時の頭金は住宅ローンデフォルトのリスクを減らすことができます。

しかし、デベロッパーや土地業者が買主に対して独自の支払い計画を立てている場合は、支払いが完了するまで物件の名義を名乗ることができ、買主が別の投資家である競売人に簡単に売却することができるため、債務不履行の際の損失は非常に少ないため、同じようなリスクに直面することはありませんが、長い裁判手続きを経る必要はありません。

残念なことに、通常は資金不足に陥っている計画外のプロジェクトの開発者は、プロジェクトを開始したり、さらに進めたりするために預金を利用することになります。

開発者に十分な資金があり、計画外のプロジェクトを建設するための保証金に頼る必要がないため、長期的に全体の完成が疑われるようなことがなければ、投資家は、より多くの顧客をもたらすであろう多額の前払いをすることなく、毎月の支払いから始めることができます。

Gary Engelhardt氏が行った長期的な研究によると、不動産購入は、そもそも支払い計画を必要とする人にとって、時間をかけてではなく、一度に多額の資金を調達するという課題があるため、より高い預金要件に対応していることが示されています。

預金の必要性も、特に無計画な不動産やアパートの購入を鈍らせています。

記者　西原良三　報道

記者　西原良三　報道

2020年8月12日、世界有数のデジタル不動産取引プラットフォームであるQualiaは、Future of Real Estate Summit（FORES）サマーカンファレンスで、完全にデジタル化された非接触型の住宅閉鎖を可能にするリモートオンライン公証人（RON）製品であるQualia RONをリリースしたことを発表しました。

Qualia RONは、クオリアのエンドツーエンドのクラウドベースのソフトウェアプラットフォームに直接組み込まれたリモートオンライン公証機能を備えた、クオリア初で唯一のタイトルおよびエスクローソフトウェアプラットフォームとなります。

このソリューションは、毎年発生する何百万もの不動産購入やリファイナンスが、COVID-19の拡大の間、そしてそれ以降もデジタルで安全に継続されることを保証するのに役立ちます。

クオリアの共同創設者兼CEOであるNate Baker氏は、次のように述べています「新型コロナウイルスは、非接触型のデジタル住宅購入体験に対する需要を加速させ、かつては贅沢品と考えられていたものを必需品に変えました。当社のチームがこの数ヶ月間に行ったQualia RONの開発と、当社の不動産エコシステムをサポートし、よりシームレスなデジタル不動産取引を可能にする、よく考えられた使いやすい製品の市場投入に誇りを持っています」。

遠隔地でのオンライン公証は、完全にデジタル化された住宅購入体験の最後の障壁の一つです。Qualiaの一連の製品およびサービスは、これらの障壁を取り除き、住宅の売買を容易にするように設計されています。Qualia RONにより、タイトル会社は、クロージングプロセスを通じて、顧客の電子署名体験を安全かつ直接管理し、合理化することができます。QualiaのRONソリューションにより、タイトル会社は、顧客コミュニケーションポータルであるQualia Connectで、Qualiaの既存のセキュアなドキュメント共有機能と電子署名機能を活用することができます。

Qualia RONは、タイトルおよびレコードホスティングシステムとの完全な統合に特化して構築された初のRONソリューションで、個別のRONポイントソリューションを必要としません。 Qualia RONは、Qualiaプラットフォームに組み込まれたQualia Connectからアクセスできます。

記者　西原良三　報道

記者　西原良三　報道

2020年新型コロナウイルスの拡大は、世界的な活動を停滞させ、世界経済に深刻なダメージを与え、あらゆる種類の投資商品の下落を招いています。その影響を受け、不動産がダウンしているのか、それともまだ希望があるのか？

不動産は不況でショックを受けることになるのは当然である

不動産は景気の状態を測る重要な指標であり、一般的な環境が悪くなると不動産市場は苦戦します。

新興国の中でもタイなどは、アジア金融危機の際にソロスなどの国際的なハゲタカ集団による通貨略奪の被害を受け、1997年と1998年のGDP成長率はそれぞれマイナス2.8％、マイナス7.8％となりました。タイ経済の崩壊は不動産市場の下落を伴い、住宅価格指数は1997年に122.46、1999年に83.19となり、2008年の金融津波では、経済成長率は2007年の5.4％から1.7％、-0.7％に低下し、不動産指数は102.02から90.92と10％低下しました。

欧米でも不動産は経済的な影響から逃れられません。

米国の経済成長率は2008年の1.87％から-2.53％に低下し、住宅価格指数は100を割り込みました。イギリスのGDP成長率は前年の2.431％から-4.248％に低下し、不動産市場は21.37％の下落となりました。

不動産の回復スピード：新興国が欧米を上回る

不動産は景気に左右され、国の発展度合いによってリバウンド率が大きく異なります。米国の不動産市場が2008年の嵐の前の水準に戻るのに8年かかり、イギリスの不動産市場は2008年の嵐の後の2014年までかろうじて100以上の水準に戻り、2007年の高値は不可能な道となりました。

一方、新興国の不動産市場の回復は早く、タイの不動産市場は1年、2年でそれぞれ下落傾向を反転させています。

東南アジアは新型コロナ後の財産ルネッサンスの可能性が大きい

近年、東南アジアは過去10年間の平均GDP成長率が5.35％と、多くの経済界で好成績を収めています。2019年11月のIMF予測によると、同地域も今後5年間は5％以上の成長率で推移すると予想されています。GSCシフト効果と相まって、国際的な製造業のベトナム、タイ、インドネシアなどへの生産拠点の移転が進むことで、新たなグローバル生産拠点となることが期待されています。

また、東南アジアは、中国、インド、アフリカ、ヨーロッパに次いで世界第5位の人口規模を誇る若年層が多く、年齢の中央値は30.2歳となっています。

その結果、東南アジアは次の地域経済圏と見られています。このような優れた条件が揃っていれば、東南アジアの不動産はすぐに回復する可能性が高くなります。

海外投資家にとっては為替レートが重要な考慮事項であり、為替リスクのない市場を慎重に選ぶ必要がありますが、米ドルを利用するカンボジアは東南アジアへの投資先としては好都合です。安定した為替レートの市場への投資だけが、為替差損による確立された利益の浸食を避けながら、収益性を確保することができます。

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