テレビや雑誌などで「路線価（ろせんか）」という言葉を聞いたことはないでしょうか。その土地に対する評価額を表したものであり、不動産投資を始めたいのであれば必ず知っておきたいものでもあります。
この「路線価」、 「 西原良三 」 、いったいどのようなもので、不動産の価値や売却価格、固定資産税などといった税金にどのように関わってくるものなのでしょうか？

1. 公的な土地価格のひとつが「路線価」

土地には“定価”といったものがそもそも存在していません。しかし税金の徴収の際には、目安となる価値が必要になります。土地の価値を表すものはいくつかありますが、それらのうちのひとつが「路線価」なのです。

基本的に土地は“時価”で計算することを原則としますが、測る時点によってその価値も大きく変化しますし、すべての土地の時価を同時に算出しようとしても膨大な時間がかかるため、ほぼ不可能と考えても良いでしょう。
そのため、税務署はまず道路に値段(価値）をつけました。これが「路線価」で、その道路に面している宅地の1㎡当たりの価格を1,000円単位で表しています。

なお、この道路とは不特定多数が通行する道路を指しており、限られた人しか通らないような個人の敷地内にある私道は含みません。
路線価はそもそも相続税や贈与税などの税を計算するためのものであり、公的な価格を算出する際に必要なものではあるのですが、不動産投資をする際にも確実に理解しておく必要があると言えるかもしれません。路線価から算出した価値と、売出し価格または実際に取引が成立した価格（実勢価格）に差があることが少なくないからです。

不動産の販売価格は売主が決めるものです。そして、売主側はできるだけ高値で売りたいのは当然のこと。不動産仲介業者も高い値で販売できれば、その分売買手数料をもらうことが可能ですから、あまりにも法外な値段でない限り高い値段での販売を反対することはありません。実際にその値で売れるか売れないかはともかく、“売出し価格”の決定権は売主側にあるからです。

知識不足の買主であれば足元を見られて、高値で設定してある売出し価格を「これがこの辺りの相場です」と言いくるめられて契約してしまう危険もあるかもしれません。
それらを防ぐためにも、路線価などからおおよその不動産の価値を算出しておく必要があるのです。
投資は自己責任ですから、自分の身は自分で守れるほどの知識は得ておくことが大切なのです。実際の価値を知った上で提示金額の根拠を聞き、その返答や対応次第で相手を見極められるかどうかがこの先必要になってくるのでしょう。

2. 実際の「路線価」から地価を算出する

実際の国税庁のサイトの路線価を見るとわかるのですが、道路の上に“250C”、“410C”、“540G”、“640G”といった「数字+アルファベット」が書かれています。数字がたとえば250となっていれば、前述した通り1,000円単位となりますので250,000となり、1㎡当たりの価値を示しているため、この場合は「1㎡あたり25万円」であることがわかります。さらに、路線価の目安は価値公示価格の8割の額となりますので、ここから0.8を割らなければなりません。
これらを踏まえると、250Cの道路に面している土地200㎡の計算式は

25万円×200㎡÷0.8＝6,250万円

となります。
なお、アルファベットは借地権の割合で、Aの90%からGの30％までが存在していますが、この時点では計算式にかかわってくることはありません。

土地の路線価は6,250万円という事は計算できました。しかしこのままの価値で販売されるという事はほぼなく、およそ10～20％プラスした価格で取引が行われています。したがって、この土地の値段は7,000万前後と考えてよいでしょう。
建物がその土地に存在しているのならば、この値段に建物の価格を足したものが不動産全体の価値となるのです。

3. 「路線価」とは国が認めた価値

いくら優れた物件だったとしても、山奥など不便な場所に建っていれば路線価は低く資産価値としても高くありません。
逆に、生活に欠かせない重要な道路に面していれば、路線価は高く設定されています。つまり、路線価が高いという事はイコール立地が良いという事となり、国が立地の良いエリアであると認めていることにもなるのです。このようなエリアは資産価値も高いため、担保価値も同じように高く、金融機関から融資が受けやすいというメリットも存在しています。

もちろん高ければ高ければよいというわけではありません。
毎年7月に路線価が公示されますが、たとえば常に最高路線価を出している東京銀座のような一等地では、たとえ最大の融資が受けられたとしても高すぎて手が届かないケースもあり得るでしょう。路線価が高いエリアを闇雲に探すよりも、住宅か、商業施設か、またはマンションか一戸建てかなど、まず自分の投資対象として考えている物件を明らかにしておくことが重要なのです。

また、数年にわたって過去の路線価を調べられるのもポイント。数年分を確認することで、価値が上昇しているのか下落しているのか、または横這い状態が続いているのかを知ることが可能となっています。そのエリアの傾向が数字となってはっきりと見れるため、不動産投資の際にはぜひとも活用しておきたいものなのです。

そもそも路線価は税を割り出すための指標であり、不動産売買を想定しているわけではないですし、土地の形状や接道条件などでも評価は様々に変化していきます。路線価が高いという事は大きな利点ですが、それだけに目を取られることなく、収益性の高い物件を探せるようにしたいところです。

Ref：https://online-stage.jp/article/detail/?id=11
Other：投資用マンションと、自宅用のマンションの違いは？

一口に「マンションを購入する」と言っても、自分たちが住むための“自宅用”として購入する方もいれば、賃貸として他人に貸し出すことで収益を得るための“投資用”として購入する方もいるでしょう。
同時に、投資するためのマンションを購入するのであれば「投資用ローン」を組むことになりますし、居住するためのマンションを購入するのであれば「住宅ローン」を組むことになります。
西原良三 そして購入した後、自宅用だったはずのマンションを第三者に賃貸することになったり、逆に投資用マンションに住むことになるというケースもおそらく少なくはありません。

「ローンを利用してマンションを購入する」という行為は同じでありながら、これらの違いは何なのでしょうか？

目次
1. 投資用マンションと自宅用マンションのそれぞれの違い
2. 投資用として購入したマンションに住めるのか？その逆のケースは？
3. まとめ

投資用マンションと自宅用マンションのそれぞれの違い

■ローンの違い

不動産投資ローンも住宅ローンも、マンション（不動産）を購入する際に利用するローンですが、利用先や金利など、それぞれの特徴及び違いについてはご存知でしょうか。

●投資用マンション：不動産投資ローン
ローンを組んで投資用のマンションを購入をするのであれば、不動産投資ローンを利用することになります。こちらはアパートローンとも呼ばれ、購入した不動産を第三者に貸し出し、毎月借主から得られる賃料を返済原資として考えるものです。そのため、融資申込者の返済能力だけでなく、購入予定の物件に十分な収益性があるか否かも、審査時には大きな判断材料になります。

不動産投資とはあくまでも“投資”であり常にリスクは伴うものでもあるため、“事業性”が強いものとみなされます。お金を融資する金融機関側にも、借りた側の事業が破綻した結果「貸した金額分の資金回収が行えなくなる」というリスクを追うことになります。そのため、不動産投資ローンは金利が年1.5％～4.5％ほどと高めに設定されていることがほとんどなのです。

●自宅用マンション：住宅ローン
自宅用マンションを購入する際に使用する住宅ローンは、原則として本人もしくは親族が住む家を購入するために用意されているものです。住宅ローンの返済原資は基本的に借主の個人の給与になりますので、ローンの審査時には年収や資産、勤務先、勤務年数、家族構成、健康状態、借入状況など、特に融資申込者の返済能力を重視して審査します。

“住む場所”は生活の基盤にもなる何よりも重要なものである上、個人給与が返済原資であるため安定性が考慮され、金利も年0.5％～2.0％程度と全体的に低く設定されています。国もマイホームの購入を推進するために住宅ローン控除を行うなど、税制面でも優遇されているのが最大の特徴となっております。

■広さなどの傾向

投資用も自宅用も、同じ法律をもとにして設計された後に建築されているため、マンションの構造上にはどちらもほとんど差がありません。しかし内装や設備などは異なる点が存在しています。

●投資用マンション：シンプル傾向
投資用マンションは大半が単身者をターゲットにしており、ワンルームや1LDKなどが主流。面積も30㎡以下と小さめのものが多く、キッチンや浴室などもコンパクトでリーズナブルなものが使用されていることがほとんどです。駅チカといった利便性の良さが優先され、設備や内装など住み心地はさほど重視しないシンプル傾向になっています。
また、居住者は日中は会社や学校などに行くと想定されているため、日中の日当たりや風通しなどはあまり考慮されていないケースもあるようです。

●居住用マンション：こだわり傾向
購入者であるオーナー本人が住むため、間取りや内装、設備などかなりこだわる傾向にあるようです。家族で住むことを前提にし、3LDKなどの部屋数が多くさらにゆったりとした面積のファミリータイプが主流。キッチンスペースや浴室などは広めに、設備もミドルグレード以上の良いものが選ばれ、収納スペース充実している物件が好まれています。
テラスやベランダなども広めで日当たりや風通し、眺望が良く静かであるなど、住み心地をとにかく重視している物件がほとんどとなっております。

■マンションの選び方とコツ

マンションであることはどちらも変わりませんが、投資用と自宅用では目的が異なります。その目的を前提に、マンションを選ぶことが必要とされるでしょう。

●投資用マンション：立地と収益性
投資用マンション選びの際でもついつい自分の好みなどが出てしまいそうですが、「自分好みのマンション」を“投資用マンション”として買ってはいけません。そこに実際に住むのはオーナーではなく「賃貸者」ですから、住民の立場に立って考えなくてはなりません。基本的に投資用マンションは単身者をターゲットにしており、彼らは毎日通勤・通学を行うことが想定されます。そのような人々にとって、「駅に近い」マンションは特に魅力的に映ることは間違いないでしょう。商業施設も近いなど「買い物や外食にも便利」な場所であれば、さらにポイントは高くなります。
不動産投資は立地がすべてといわれるほど、交通利便性は最重視されるものなのです。

同時に、投資用マンションとして価値があるのかないのか見極めることが重要です。毎月得られる賃料や利回りなどといった収益性から、その“投資用マンションの価値”が形成されるため、しっかりと考慮しなくてはいけません。購入したい物件の想定賃料や、中古であれば現状得られている賃料、さらに周囲との相場との兼ね合い、この先どのくらい維持できるのかも考察が必要となるでしょう。

●自宅用マンション：マンション全体の状態を含めた住み心地
利便性も重視したいところですが、そこに住む家族全員の希望を聞くことが大切です。日当たりはどうか、風通しには問題ないか、騒音は気にならないかなど、より快適に過ごせるかを確認しなくてはなりません。また、忘れがちですが管理組合が適切に機能しているかどうかもしっかりチェックしておきたいところ。新築マンションのケースではその時点ではさほど重要ではありませんが、中古マンションのケースでは何よりも注意すべきポイントです。

投資用も自宅用も、物件選びの際では周囲の取引相場をまず把握することが大前提です。相場を把握した上で、内容や時期を考慮してから比較、判断しましょう。

投資用として購入したマンションに住めるのか？その逆のケースは？

投資用としてマンションを購入して「借りる人がいなければ自分で住もう」と考えている方は多いです。また、「自宅用として購入したけれどやっぱり投資用として貸し出したい」などと変更を検討する方もいらっしゃるかもしれません。
ここまで投資用と自宅用のマンションとその違いをご説明しましたが、基本的に購入を検討するポイントが違うだけで、どちらも明確な区別はありません。設備や仕様、周囲の環境の差はあるものの、そこに「人が住む」という前提は変わらないからです。

しかし結論から言いますと、どちらのケースも避けたほうが無難です。

●投資用マンションを自宅にしたい場合
特に問題になるのは「ローンの問題」です。賃貸として第三者に貸し出すことを前提としてお金を借りているのですから、金融会社側からすれば「約束が違う」となってしまうでしょう。不動産投資ローンは不動産投資を目的とし、ローンの返済原資が“賃料収入”なため、自宅として自分が住んでしまえば賃料を得ることが出来ません。
そのため、ローン完済後またはローンを使用しないで購入している場合であれば、問題ないと言えるでしょう。
●自宅用マンションを貸し出したい場合
こちらも同じく「ローンの問題」になりますが、内容によってはさらに深刻な問題に発展する可能性があります。
自宅を購入する際に住宅ローンを利用しますが、こちらは“居住用物件を購入すること”が利用の大前提になっているのです。投資用と比べて金利が低く、税制面でも優遇措置がされているため、住宅ローンでで投資用物件を購入したいと考えてしまいそうですが、原則として住宅ローンで投資用物件を購入することは認められていません。
「バレなければ問題ない」と考えて賃貸として貸してしまった場合は、契約違反としてローンの一括返済を求められることもあるでしょう。

ただし“原則”であって、どのような事情であっても認めない、というわけではありません。
自宅用マンションを購入した直後に転勤、転職することになった状況もあり得ます。いずれ戻ってくるのが確定しているのであれば、住宅ローンの支払いは住んでいないけれどそのまま売却せずに賃貸として貸し出して維持しておきたい、と考えるのも仕方ありません。
このように転勤などといったケースは「やむを得ない事情」として認められることが多いため、こっそりと貸し出してしまうのではなく金融機関に相談したほうが良いでしょう。

まとめ

投資用マンションと自宅用マンションとでは、仕様や設備、価値観や優先順位が違うこと、またそれぞれのローンの特徴についてもご理解いただけましたでしょうか？
投資用マンションとして購入する際は投資用として、自宅用マンションを購入する際は長く住み続けられる家として、それぞれしっかりと検討する事が重要なのです。